《住房租赁条例》昨起正式施行：“房东随意进入”被叫停 租金纳入第三方监管

北京日报记者 张蕾

昨天，首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》正式施行。《条例》从法律与实操层面赋予租房更多权益与稳定性，对于房地产租赁市场的良性发展，将起到积极推进作用。北京京臻律师事务所律师田毅在接受北京日报记者采访时表示，《条例》对于群租房问题、押金纠纷、“房东随意闯入”以及“二房东”等房屋租赁中易出现的“痛点”问题予以回应，充分保障承租人的合法权益。

明确规定房东不得擅入

作为我国首部住房租赁领域专门行政法规，《条例》重点围绕规范市场秩序、保障租赁双方权益和强化监管等内容作出规定。

在田毅看来，《条例》给予租户更多保障，包括首次以行政法规形式确立“门禁权”，明确规定房东不得擅自进入租赁住房，除非租客同意或遇紧急情况，从而解决了现实中令租客困扰的“房东随意进入”问题。

针对群租房安全隐患，《条例》明确规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。且租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

对于经常出现的押金纠纷，也有了应对方案：《条例》要求合同中明确押金数额、返还时间及扣减情形，禁止房东无正当理由扣减押金，保护租户的合法权益。

备案合同整治“二房东”

根据《条例》规定，租房一定要备案。《条例》明确规定，出租人和承租人使用实名签订住房租赁合同，并向租赁住房所在地房产管理部门备案。住房租赁企业、经纪机构未按照规定办理住房租赁合同备案的，将面临处罚。同时，如果出租人未办理住房租赁合同备案，可以由承租人办理。

田毅介绍，合同备案是为了更好保障租赁双方的合法权益，让租赁交易和合同有备可查。对于承租人来说，有了备案合同可以更方便地办理居住证、提取公积金。从长远来看，备案让租金透明化，也有利于整治住房租赁市场的“二房东”现象。

记者注意到，备案规定也引发网友热议。有网友担心，房屋备案后必然涉及房租收入的纳税问题，那么税款该由谁来缴纳？对此田毅解释，无论租赁双方是否另有约定，房屋出租人都是纳税的义务主体。但是若双方达成合意，可以在合同中约定由承租人实际承担税费缴纳的经济责任，如“租金含税”或“税费由承租人代缴”等，该合同约定有效。但实践中，若承租人未按约定代缴税费，税务机关仍会以出租人为追责对象。出租人需先行补缴税款并承担滞纳金，再依据合同向承租人追偿。

强化资金监管防“租金挪用”

实践中也曾出现过房屋中介挪用租客“年付租金”“押金”，导致房东收不到钱，租客被驱赶的现象。对此，《条例》中明确规定，从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。

田毅表示，这一规定的核心是将租金纳入第三方监管，防止企业挪用，从而保障房东和租客双方的利益。

小贴士

租房遭遇侵权时这样维权

根据《条例》，当租房遇到违法或侵权行为时，租户可以根据不同状况，向住建、消防、市场监管和公安机关投诉或举报。

和住房租赁企业、房地产经纪机构有纠纷，或者遇到擅自改造房屋结构或违规隔断出租等违反建筑安全、房屋用途变更等行为的，找住建部门；治安管理类违法行为，找公安部门；出租房消防设施不达标、消防通道堵塞等安全隐患，找消防部门；租赁过程中的价格欺诈、虚假宣传等不正当经营行为，找市场监管部门。

此外，基层调解组织或法院、12345政务服务热线、消费者协会，也是有效的投诉渠道。在投诉前，一定要准备好租赁合同、聊天记录、支付凭证等相关证据。